Aber nicht jede Immobile erfüllt die erhofften Erwartungen. Dass mussten z. B. viele Anleger bitter erfahren, die im Osten ihr Geld in Immobilien angelegt haben und oft über 90 % verloren haben.

Hier finden Sie 20 Tipps, die Sie vor einem Fehlkauf schützen können.

Ein paar gute Gründe, vom Kauf einer Immobilie ganz abzusehen:

-       Wenn Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit droht, nicht kaufen. Egal ob Eigennutzung oder Vermietung geplant ist.

-       Sie müssen über 30 % Eigenkapital verfügen, sonst Finger weg.

-       Wenn die Immobile der Hauptbestandteil Ihrer Altersversorgung sein soll, Finger weg. Dazu sind Immobilen zu riskant.

Finanzierung

Hier können Sie Ihre Baufinzierung überprüfen.

Sie müssen mindestens 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen.

Und diese 30 % müssen auch die Kosten des Kaufes selbst beinhalten:

-       3,5% für die Grunderwerbssteuer

-       Mindestens 2,5% für den Makler

-       Gebühren für den Notar

-       Kosten des Gutachters

Das Hypothekendarlehen kostet jede Menge Geld, über Jahre. Ob Sie verdienen oder nicht.

-       Sind Sie wirklich sicher, die Zinsen und den Abtrag wirklich auch in Zukunft  bedienen zu können?

-       Dieser Schuldendienst sollte nicht mehr als ein Viertel Ihres laufenden Nettoeinkommens betragen.

-       Bleibt Ihnen noch genug zum Leben, oder werden Sie in Zukunft jeden Cent zweimal umdrehen müssen?

-       Und dann steigt die Inflation vielleicht schneller als Ihr Einkommen, haben Sie dann noch Spielraum für Ihr tägliches Leben?

-       Behalten Sie noch finanzielle Reserven, setzen Sie nicht alles auf eine Karte.

Sind Sie für unerwartete Kostensteigerungen bei der Finanzierung gewappnet? Sollte Ihre Immobilie an Wert verlieren

- durch veränderte Bewertung der Lage,

- durch Renovierungsstau  

- durch Verfall der Immobilienpreise

- durch schlechtere Vermietbarkeit,

dann werden die Banken von Ihnen bei der Anschlussfinanzierung nach 10, 15 Jahren mehr Zinsen als Risikoausgleich verlangen.

Bei einer Inflation kann man das Darlehen leichter abzahlen. Und Inflation gibt es immer, jedenfalls in den letzten 60 Jahren der Bundesrepublik. Die Inflation ist auch der Grund, warum sich Immobilien nach Jahrzehnten fast immer rechnen. Und die Inflation ist auch der Grund, warum man aus finanziellen Gründen Immobilien kauft. Denn eigentlich ist Mieten in kürzerer Betrachtung meist billiger.

Ihr Darlehensvertrag (Hypothekendarlehen) sollte Klauseln enthalten, nach denen Sie jederzeit das Darlehen ablösen können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

Gut ist es auch, wenn Sie zu Anfang der Darlehnslaufzeit wenig zurückzahlen und später mehr. Die Inflation hilft Ihnen bei den höheren Tilgungsraten in der Zukunft.

Daher vereinbaren Sie ruhig lange Laufzeiten mit 20 Jahren. Der Kredit ist zwar teurer aber die Inflation ist sicher höher. Außerdem haben Sie nach 10 Jahren ein vorzeitiges Kündigungsrecht und können aussteigen, wenn es günstigere Kredite gibt.

Zur Finanzierung einer Immobilie gibt es noch vieles mehr zu sagen und zu beachten. Aber dass würde diesen Beitrag sprengen. Also lernen Sie alles über Kredite, was Sie lernen können. Umso billiger wird der Kauf Ihrer Immobilie.

Lage

„Lage, Lage, Lage" wird immer wieder als entscheidender Faktor für den langfristigen Werterhalt einer Immobilie angesehen.

Und so wird die Lage im Allgemeinen bewertet:

Der Wert steigt

-       Je näher das Haus dem Stadtzentrum liegt

-       Je besser die Verkehrsanbindung ist

-       Je ruhiger und grüner es ist

-       Je kultivierter die Nachbarschaft ist

-       Bei steigender Bevölkerungszahl des Ortes oder Stadt

-       Je wirtschaftlich stärker die Region ist

-       Wenn Wohnungsmangel herrscht

Wenn der Makler „die Lage" preist, sollte man vorsichtig sein:

-       Komisch ist , dass jede Immobilie immer dieser Forderung nach Lage irgendwie entspricht  (da der Kaufpreis einen Abschlag für schlechtere Lagen enthält)

-       Was heute eine gute Lage ist, kann in 15 Jahren nur noch eine mittelmäßige Lage sein. Und was heute eine schlechte Lage ist, kann in 15 Jahren eine Toplage sein.

Es gibt Strategien, die mit der Lage nicht viel zu tun haben:

-       „Vermiete an Sozialhilfe-Empfänger und Du bekommst die Miete vom Staat" (und du bekommst einen Haufen Ärger, persönliche Drohungen und einen gewaltigen Sanierungsaufwand)

-       „Kaufe Abrissbuden, kassiere die Miete und mache am Haus gar nichts" und wenn das Haus total abgewrackt ist, suche einen dummen Käufer

-       „Kaufe im Osten. Die Preise sind niedrig, die Mieten gering aber verlässlich" Und was ist, wenn noch mehr Menschen aus dem Osten abwandern und die Alten wegsterben?
Lassen Sie die Finger von diesen Strategien. Das ist nur was für Spezialisten, die das hauprberuflich machen.

Gebäudezustand

Der Gebäudezustand ist fast noch wichtiger als die Lage.

Der Gebäudezustand wird in Zukunft bestimmen, welche Kosten Ihnen für Reparaturen, Ausbesserungen, Wartung und Sanierung entstehen. Diese Kosten fallen jährlich an und sind auch beim besten Willen nicht ganz vorhersehbar. So kann ein billiges Haus, voll vermietet, zum 8 fachen der Mieten sehr wohl ein finanzielles Desaster werden. Manche Häuser sind so runter gewirtschaftet, dass Sie gerade noch den Verkauf überleben. Dann muss abgerissen werden oder eine Grundsanierung ist notwendig, natürlich sinkt dann zusätzlich noch der Mietertrag.

-       Also kaufen Sie nie, nie, nie eine Immobilie ohne vorheriges Gutachten eines Sachverständigen.

-       Und kalkulieren Sie die Sanierungskosten möglichst vorsichtig. Bauen ist immer teurer als man denkt.

Gut ist auch ein Tipp vom Immobilienmakler Aengevelt:

-       Kaufe keine Immobilie die älter ist als zwei Jahre.

Die Miete

In einer Inflation steigen die Mieten meist nicht mit.

-       Hier kann eine Indexmiete (die Miete steigt im Gleichschritt mit den Lebenshaltungskosten) helfen. Allerdings gibt es wenig Mieter, die das mitmachen.

-       Möglich ist es auch, feste Mietsteigerungen zu vereinbaren.

-       Bei der Miete immer beachten: der Staat hat viele Gesetze erlassen, die die Mieterhöhungen erschweren oder vereinbarte Mieten sogar senken können. Das Mietrecht ist ein schwieriges Thema. Sie müssen viel lernen, um sich darin auszukennen.

(red)

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